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所有者不明土地问题への対策については、所有者不明土地の発生を予防するという観点と、土地の利用を円滑化するという観点から议论され、法改正が行われてきた。

発生予防の観点からは、令和6年4月1日から相続登记が义务化され、令和8年4月1日からは住所や氏名?名称の変更登记についても义务化される。また、利用ニーズのない土地を相続した场合に、一定の要件のもとで国库に帰属させることができるという相続土地国库帰属制度も令和5年4月27日から施行されている。

土地利用の円滑化の観点からは、令和3年民法改正により、新たに所有者不明土地建物管理制度が创设され、令和5年4月1日より施行されている。笔者も実际にこの制度を利用し使いやすさを実感したので、所有者不明土地への1つの対応策として、この制度の内容についてご绍介させていただく。

所有者不明土地が问题となる具体的な事例としては、たとえば、公共事业や民间事业で用地取得を进めようとしたところ一部に所有者不明土地があり取得手続が进まない、所有者が行方不明となり管理不全となっている隣の土地建物を购入して自分で管理したい、土地を売却するために隣地と境界确认をしたいが隣地の所有者がわからない等のケースが考えられる。

このような事案において、既存の制度として、不在者财产管理制度（所有者は判明しているが所在不明のケース）または相続财产管理制度（所有者が死亡して相続人がいないケース）の活用が考えられたが、いずれも「利害関係人」でなければ申立てをすることができず、土地购入希望者というだけでは利害関係人に当たるとは限らなかった。また、これらの制度は、问题の土地を含めたその人のすべての财产が管理の対象となり管理人の负担も大きくなるため、100万円近い予纳金（管理人の报酬等に充てられる）を申立人が负担しなければならない场合もあり、コスト面での负担も无视できなかった。

これに対して、新たに创设された所有者不明土地建物管理制度（民法264条の2以下）においては、同じく申立人が「利害関係人」である必要があるが、たとえば、大阪地方裁判所が公表しているＱ＆Ａには、「所有者不明土地?建物が适切に管理されないために不利益を被るおそれのある隣接地所有者」、「土地を取得してより适切な管理をしようとする公共事业の実施者」、「购入计画に具体性があり土地建物の利用に利害が认められる民间の购入希望者」などが例示されている。

対象となるのは、「所有者を知ることができず、又はその所在を知ることができない土地（建物）」であり、そもそも所有者が特定できない场合、所有者が行方不明の场合、所有者（登记名义人）が死亡しており相続人がいない场合?相続人が行方不明の场合?相続人全员が相続放弃している场合などが対象となる。申立て前に、登记上の所有名义人の所在や相続人の有无、相続人がいる场合の所在等について十分な调査をしておく必要がある。

また、问题となっている当该所有者不明土地建物の管理に特化した制度であることから、従来の财产管理制度よりも少ないコストでの申立てが可能である。笔者が経験した事案（所有者が死亡し相続人もおらず数年间空き家となっていた戸建住宅について、隣地所有者が购入を希望していた事案）では、予纳金は30万円であった。

裁判所が管理人を选任し管理命令が発令されると、当该土地建物の管理処分権は管理人に専属することとなり、管理人は、裁判所の许可を得て、当该土地建物を売却することも可能となる。弁护士や司法书士が管理人に选任されることが多いが、境界确认のために申立てがされたようなケースでは土地家屋调査士が选任されることもある。

笔者が経験した上记の事案では、申立てから约3カ月后に管理命令が発令され弁护士が管理人として选任され、管理命令が発令されてから约6カ月后に売却が完了し、数年间空き家となっていた隣の土地建物を申立人が无事取得することができた。管理人の报酬は売却代金から支出されるため、予约金はほぼ満额返却された。

手続面で特段议论になるようなこともなく、コスト面での负担も軽减されていることから申立人の理解も得られやすく、笔者自身、大変活用しやすい制度であると感じた。

管理人からも、他の不动产や预贮金や债务などあらゆる财产を管理しなければならない他の财产管理制度と比べると圧倒的に负担が軽く使いやすい制度であると感じている、他にも2件同じような管理案件を担当しているが今后ますます制度の利用は増えていくのではないか、とのお话があった。

所有者不明土地建物管理制度は、従来の制度下では、土地の取得を断念せざるを得なかったようなケースにおいても、费用面での负担が軽减された効率的な手続のもとで取得を可能とするものであり、今后も、所有者不明土地が関连する様々な场面での活用が期待される制度である。